目前，房地产行业中，开发商遇到了一个难题。在销售不畅的时候，渠道确实帮了不少忙，但随之而来的渠道费用却越来越高，成了一个大问题。有房地产从业者抱怨，现在开发商的营销费用能占到销售额的5%到10%，而以前只有3%，大部分开销都花在了渠道上。渠道对于卖房来说非常重要，但高昂的费用与开发商想要保持的利润之间产生了明显的冲突。
在一些城市，开发商为了促进销售，过分依赖销售渠道，导致利润被大量消耗。有些项目起初前景看好，却因为渠道费用过高，盈利受到了严重影响。“开发商受渠道制约”的观点在业界广泛传播，揭示了开发商的困境。
渠道现状分析
根据行业报告的数据，一线及非一线城市的新房交易比例都在持续增加。经纪人获取客户的方式比较固定，主要依赖网络推广和口碑推荐。他们通过这些途径吸引更多客户，并接受他们的委托。
有些项目依赖渠道来吸引游客，然而客户转化率并不高。渠道可能只是将客户从一项目带到另一项目，对真正成交并无助力，导致开发商“赔本赚吆喝”。例如，一些偏远地区的楼盘，尽管吸引了众多客户，但真正下单的人却寥寥无几。
业内人士炮轰
去年12月6日，世联行董事长陈劲松在论坛上对渠道费进行了严厉批评。他认为，二手房中介带来的客户价值有待商榷，而售楼处那些最初主动上门的客户，实际上大多是开发商自家的客户。
他觉得渠道费用不公。目前渠道成本很高，开发商面临沉重的成本负担。在这样的背景下，许多中小开发商利润空间极小，生存变得非常困难，这也对行业发展格局产生了一定影响。
全民经纪人崛起
在这种形势下，全民经纪人模式应运而生。它能够以极低的成本甚至零成本，提升房产的量和价，实现无门槛的自主营销。这种模式缩减了房地产企业的营销步骤，降低了营销成本，同时还能加快客户签约速度，成为开发商寄予厚望的营销工具。
苑承建这位房地产研究者提到，当前渠道费用已显著高于过往开发商的营销支出，使得全民经纪人模式显得更具竞争力。以碧桂园的凤凰通为例，自2016年起，它便成为了公司业绩的关键组成部分。业主和员工通过该模式贡献的销售额相当可观，而在销售去货方面，其占比也相当高。
疫情下的渠道变革
研究院的报告指出，新房销售途径的覆盖率相当广泛，不少三四线城市已超过九成。然而，在疫情期间，中介的运作方式和客户获取途径难以显现其优势。这种情况为房地产营销带来了新的挑战，同时也孕育了变革的机遇。
疫情使开发商认识到了过分依赖传统销售渠道的潜在危险。因此，线上营销策略逐渐引起了人们的注意。特别是在疫情期间，依托互联网的全民经纪人模式展现出其灵活性和应变能力。此外，科技产品的出现对房产经纪行业产生了重大影响，这在一定程度上加快了营销策略的变革步伐。
新模式的思考
全民经纪人模式虽然好处不少，但确实存在一些挑战。比如，如何提升全民经纪人的专业水平和服务质量，防止出现虚假宣传等问题，这是一个亟待解决的问题。此外，在整合中小型中介机构时，若想在当地新房市场上更具竞争力，拥有一定的市场份额是关键。
开发商若想持续增加收益，面临的一大挑战就是在调整营销策略时，如何妥善处理全民经纪人制度与常规销售渠道间的协调。这究竟是否能够从根本上破解开发商在营销方面的问题？欢迎在评论区留言分享你的观点，并别忘了点赞和转发这篇文章！
